El Decreto 406/2026, publicado el 1 de junio, reglamenta cambios introducidos por la Ley 27.802. Las exenciones benefician a propietarios sin límite de propiedades destinadas a casa-habitación, pero eliminan la deducción de alquileres para inquilinos.
El Decreto 406/2026, publicado el 1 de junio, reglamenta las modificaciones incorporadas por la Ley 27.802 al Impuesto a las Ganancias en materia de alquileres de vivienda y venta de inmuebles. La medida establece precisiones sobre el alcance de las exenciones y genera cambios en la tributación del sector inmobiliario.
Alquileres de vivienda: definición de “casa-habitación”
El decreto define “casa-habitación” como un inmueble destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Quedan exentas del Impuesto a las Ganancias las rentas provenientes de alquileres y subalquileres cuando el destino del inmueble sea exclusivamente habitacional. La exención incluye los importes asociados al uso de muebles, accesorios o servicios que el propietario ofrezca junto con la vivienda.
La exención aplica a todas las unidades que una persona humana o sucesión indivisa destine a locación, sin límite en la cantidad de propiedades, siempre que su uso exclusivo sea vivienda. Rige para las rentas devengadas desde el 1 de enero de 2026, independientemente de la fecha del contrato. También queda exento el valor locativo presunto por inmuebles cedidos gratuitamente o a precio no determinado.
Deducción de inquilinos
El decreto limita la posibilidad de que los inquilinos deduzcan el gasto por alquiler en el Impuesto a las Ganancias cuando el locador sea una persona humana o una sucesión indivisa.
Venta de inmuebles
Se exime del Impuesto a las Ganancias el resultado obtenido por la enajenación o transferencia de derechos sobre inmuebles situados en Argentina. El beneficio aplica a operaciones realizadas a partir del 1 de enero de 2026 por personas humanas y sucesiones indivisas. Alcanza tanto a la venta directa como a la cesión de boletos de compraventa u otros compromisos similares.
Impacto en el mercado inmobiliario
La exención de Ganancias sobre alquileres de vivienda podría incentivar a propietarios a volcar inmuebles al mercado formal. La eliminación del impuesto sobre la venta de inmuebles reduce el costo fiscal de las operaciones. Sin embargo, la limitación en la deducción de alquileres para inquilinos podría afectar su carga tributaria. El impacto real dependerá de factores como la estabilidad macroeconómica, el acceso al crédito y la evolución de los ingresos.
Por Cra. Dayana Rivarola (Larrondo, Tonelli & Asoc.)